Vente d'un bâtiment utilisé à des fins d'entreprise ou de location – refus possible de la perte finale

Si vous possédez un bâtiment et un fonds de terre dans le but d'en tirer un revenu – dans le cadre de l'exploitation de votre entreprise ou grâce à sa location, par exemple − vous demanderez souvent une déduction pour amortissement («DPA») à l'égard du bâtiment. La DPA, qui est l'amortissement permis aux fins de l'impôt sur le revenu, diffère de l'amortissement comptable.

La DPA réduit le solde de la catégorie d'amortissement fiscal du bâtiment, ce que l'on appelle la fraction non amortie du coût en capital («FNACC»). Si vous vendez plus tard le bâtiment pour un montant supérieur à la FNACC, vous aurez une récupération d'amortissement, qui est entièrement incluse dans votre revenu. (Si vous vendez le bâtiment pour un prix supérieur à son coût d'origine, vous aurez en outre un gain en capital.) En revanche, si vous vendez le bâtiment pour un prix inférieur à la FNACC, vous pourrez avoir une perte finale, qui est entièrement déductible de votre revenu.

Pour sa part, le fonds de terre n'est pas un bien amortissable. Si vous vendez le fonds de terre à profit, seulement la moitié du gain est incluse dans votre revenu à titre de gain en capital imposable (à moins que vous l'ayez acheté avec l'intention de le revendre, auquel cas le profit serait entièrement inclus à titre de revenu d'une entreprise).

Une règle spéciale de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) (paragraphe 13(21.1)) prévoit que si vous vendez le bâtiment et le fonds de terre et que vous réalisez un gain en capital sur le fonds de terre et une perte finale sur le bâtiment, vous devez réaffecter une partie du produit du fonds de terre vers le bâtiment. Essentiellement, le produit de la vente du fonds de terre, à hauteur du gain réalisé sur le fonds de terre, doit être réaffecté au bâtiment afin de réduire la perte finale.

Exemple

Vous vendez un bâtiment et un fonds de terre utilisés dans votre entreprise. Votre coût du fonds de terre était de 200 000 $, et votre coût du bâtiment aussi de 200 000 $. La FNACC du bâtiment (seul bien de la catégorie) était de 150 000 $. Vous vendez les deux pour un montant global de 500 000 $ − réparti dans le contrat d'achat-vente à raison de 400 000 $ pour le fonds de terre et de 100 000 $ pour le bâtiment.

Si ce n'était du paragraphe 13(21.1), vous auriez un gain de 200 000 $ sur le fonds de terre (imposé pour la moitié) et une perte finale de 50 000 $ sur le bâtiment (entièrement déductible). Cependant, le paragraphe 13(21.1), vous oblige à réaffecter 50 000 $ du produit du fonds de terre au bâtiment.

Votre produit de la vente du fonds de terre sera donc ramené à 350 000 $, ce qui donnera lieu à un gain en capital de 150 000 $ et un gain en capital imposable de 75 000 $ (à inclure dans le revenu) pour le fonds de terre. Le produit de la vente du bâtiment sera de 150 000 $, ce qui donnera lieu à une perte finale nulle.

S'il n'y a pas de perte finale avant la réaffectation du produit, la règle ne s'applique pas.

Dernière modification le lundi, 14 août 2017 11:19
Télécharger sous format PDF
Autres articles dans cette édition : Article suivant »